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( Wir haben ein paar Tipps für die Erlangung von Abgeschlossenheitsbescheinigungen)

Bei Neubauten oder auch bei der Aufteilung von Altbauten in Wohnungseigentum ​haben wir häufig Kontakt mit Architektinnen und Architekten. Diese erstellen im Auftrag von Bauträger oder Eigentümer die sogenannten Aufteilungspläne und bei der zuständigen Baubehörde den Antrag auf Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung. 

AB, TE und GO - eine kleine Abkürzungslehre 

Diese Abgeschlossenheitsbescheinigung ist sodann zusammen mit den bescheinigten Aufteilungsplänen ist dann gem. § 7 Abs. 4 dem Grundbuchamt mit der Teilungserklärung vorzulegen. Im Gesetz lauten die Anforderungen relativ knapp wie folgt.

(4) Der Eintragungsbewilligung sind als Anlagen beizufügen:

 

1.eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich ist (Aufteilungsplan); alle zu demselben Wohnungseigentum gehörenden Einzelräume sind mit der jeweils gleichen Nummer zu kennzeichnen;

 

2.eine Bescheinigung der Baubehörde, dass die Voraussetzungen des § 3 Abs. 2 vorliegen.

 

Wenn in der Eintragungsbewilligung für die einzelnen Sondereigentumsrechte Nummern angegeben werden, sollen sie mit denen des Aufteilungsplanes übereinstimmen. (...)

Die Bescheinigung ist der Textteil, welcher auf die beigefügten, gestempelten, unterschriebenen und mit dem gleichen Aktenzeichen versehenen Aufteilungspläne verwiesen wird. Bescheinigung und Pläne werden oft zusammen kurz als "AB" bezeichnet, aber ganz korrekt ist das nicht.

Die Bewilligung zur Aufteilung in Wohnungs- und Teileigentum ist regelmäßig in der Teilungserklärung enthalten, kurz "TE" genannt. In der gleichen Urkunde ist fast immer auch noch eine angepasste Gemeinschaftsordnung (kurz "GO") aufgenommen. 

Die TE erklärt, welche Teile des Gebäudes zum Alleineigentum einzelner Wohnungseigentümer gehören (Sondereigentum) und welche im gemeinschaftlichen Eigentum aller Wohnungseigentümer stehen (Gemeinschaftseigentum).

Die GO bestimmt die Regeln des gemeinsamen Miteinanders in der Wohnungseigentümergemeinschaft, die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, die Begründung von Sondernutzungsrechten an Gemeinschaftsflächen und besonders auch die Kostenverteilung.

Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung werden oft auch zusammen kurz als "TE" bezeichnet - ganz korrekt ist das aber auch auch nicht. 

Als Architekt sind Sie vor allem mit der Vorbereitung der AB nebst Aufteilungsplänen beschäftigt. Obwohl das Gesetz hier recht knapp ist, verlangen die Baubehörden und mit Ihnen in der Folge auch die Grundbuchämter deutlich mehr von Ihnen. Hier finden Sie das offizielle Merkblatt der Freie und Hansestadt Hamburg für

Anträge zur Erteilung von Abgeschlossenheitsbescheinigungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz

Wir möchten Ihnen im Folgenden noch ein paar Tipps aus der Praxis geben, damit es im Interesse Ihrer Auftraggeber möglichst keine Rückfragen vom Grundbuchamt gibt. Denn der dort zuständige Rechtspfleger prüft die AB und die Pläne zumeist sehr genau und findet nicht selten Fehler, die beim Bauamt übersehen wurden. 

Sinn und Zweck

Der alleinige Zweck der Abgeschlossenheitsbescheinigung nebst Aufteilungsplänen ist die sichere Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum.

 

Gekennzeichnet werden muss dabei NUR das Sondereigentum. Denn alles, was nicht Sondereigentum ist, bleibt zwingend Gemeinschaftseigentum. Eine besondere Kennzeichnung des Gemeinschaftseigentum kann verwirren, insbesondere dann, wenn einzelne Räume dann versehentlich keine Kennzeichnung erhalten.

 

Die Abgrenzung und die Verschließbarkeit der Räume zum Gemeinschaftseigentum hin reichen aus, um eine AB für Teileigentum zu erlangen. Voraussetzung für die Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung für Wohnraum ist zusätzlich, dass zumindest eine Toilette und eine Kochgelegenheit je Einheit in den Plänen erkennbar sind.

 

Hürde Bauamt oder Grundbuchamt ... oder das Gesetz?

 

Es gilt allein das Gesetz. Es hilft gar nichts, wenn eine nicht bestehende Abgeschlossenheit fälschlicherweise bescheinigt und das Wohnungseigentum versehentlich eingetragen wurde.

 

Daher sollten die Pläne sehr genau geprüft und - idealerweise - noch vor dem Antrag auf Erteilung der AB einmal dem beauftragten Notar zur Durchsicht übermittelt werden. Er ist zwar weder vor noch nach Erteilung der AB zur Prüfung verpflichtet, aber häufig fällt zwei zusätzlichen Augen dennoch etwas auf, was spätere Verzögerungen vermeiden hilft.

 

Sorgfalt geht vor Eile

 

Insbesondere bei der Aufteilung in Wohnungseigentum gilt, dass ein Fehler am Anfang später vielfach bestraft wird. Denn selbst dann, wenn noch keine Einheit verkauft und belastet wurde, hat eine spätere Änderung der TE/GO den Nachteil, dass das Objekt unübersichtlicher wird (Erwerber bekommen zwei Urkunden statt einer) und höhere Kosten (beim Notar und beim Grundbuchamt, welches für jedes betroffene Grundbuch € 50,- berechnet) entstehen.

 

Hinzu kommen die erforderlichen Zustimmungen von Erwerbern (ggf. aufgrund Vollmacht auf den aufteilenden Eigentümer) und von bereits eingetragenen finanzierender Banken der Erwerber. Dies alles sollte möglichst vermieden werden.

 

Soweit möglich, sollte die TE daher erst beurkundet werden, wenn auch die endgültigen Aufteilungspläne vorliegen. Eine AB ist noch nicht zwingend erforderlich. Diese muss "lediglich" zum Vollzug der TE mit zum Grundbuchamt eingereicht werden.

 

Wenn die exakt identischen Aufteilungspläne der TE unbescheinigt beigefügt sind und dann später in der AB als abgeschlossen bescheinigt werden, ist keine weitere notarielle Urkunde (Zugrundelegung) erforderlich. Es genügt das gemeinsame Einreichen. Das Grundbuchamt ist selbst verpflichtet, die Übereinstimmung der Pläne zu prüfen. Dies wird erheblich dadurch erleichtert, dass - wie meist - die Pläne ein Datum oder eine Versionsnummer des Architekten aufweisen, welche dann bei beiden Plänen identisch ist.

 

Enthält die AB hingegen abweichende Pläne enthalten, ist eine echte Änderung der Teilungserklärung erforderlich, in der die geänderten Pläne beigefügt und der Aufteilung zugrundegelegt werden.

 

Um für die Erwerber eine möglichst übersichtliche Teilungserklärung bereitstellen zu können, empfehlen wir, im Falle einer unvermeidlichen Änderung als Anlage zur Änderungsurkunde eine aktualisierte Gesamtfassung der TE/GO beizufügen, auf die in Zukunft zurückgegriffen werden kann. Dies kostet zwar mehr Arbeit und Papier (jedoch darüber hinaus keine höheren Gebühren), erleichtert aber die spätere Nutzung erheblich.

 

 

Jedem Raum seine Nummer

 

Bitte jeden Raum jeder Sondereigentums-Einheit mit der gleichen Nummer versehen.  Es genügt generell NICHT, wenn nur der Eingang zur Einheit mit der Nummer versehen ist.

 

Die Nummer wird häufig in einen Kreis gesetzt, was aber nicht zwingend ist. Sie sollte jedoch in jedem Fall groß genug sein, so dass man sie auch dann noch lesen kann, wenn die Pläne in der Größe DIN A4 (also meist verkleinert!) einer Urkunde beigefügt werden.

 

Maße und sonstige Angaben sind hingegen in den Aufteilungsplänen nicht erforderlich. Sie sollten zugunsten großer Nummern lieber weggelassen werden.

Laufende Nummern

 

Grundsätzlich erfolgt die Nummerierung fortlaufend, also 1, 2, 3 usw.

 

Sie können, insbesondere bei größeren Gemeinschaften, aus Gründen der Übersichtlichkeit auch eine Nummerierungsform wählen, die weitere Informationen enthält, z.B.:

 

01, 02, 03 - für Einheiten im Erdgeschoss

11, 12, 13 - für Einheiten im 1. OG.

 

101, 102 - Einheiten im Erdgeschoss des Hauses 1,

201, 202, 203 - Einheiten im Erdgeschoss des Hauses 2

Das Hinzufügen von Buchstaben ist wiederum riskant, weil es streng genommen keine Nummer ist: A1, A2, A3 und B1, B2, B3 können daher die schnelle Eintragung in Gefahr bringen. 

Es hat sich meist als sinnvoll herausgestellt, im Erdgeschoss mit der Nummerierung zu beginnen und dann häuserweise bis ins Dachgeschoss voranzuschreiten.

 

Wohnungs- oder Teileigentum?

 

Die Unterscheidung muss sich nicht aus der Planbezeichnung der Einheit ergeben, sondern durch die Bestimmung der TE. Bezeichnungen wie WE1 und WE2 oder TE1 und TE2 sind zwar nicht unüblich und werden zum Teil auch von den Behörden akzeptiert. Es bleibt jedoch eine Restunsicherheit und ein zwingender Vorteil ist nicht zu erkennen.

 

Vorzuziehen ist daher eine durchlaufende Nummerierung (zB. 1 bis 10 für Wohnungseigentum und 11 bis 20 für die Teileigentumsstellplätze) und keine Doppelvergabe von Ziffern. 

 

Reine Buchstaben sind für die Aufteilung als Kennzeichen des Sondereigentums hingegen zu vermeiden.

 

Farbige Umrandung

 

Die Einheit kann farbig umrandet werden, um sie deutlicher von anderen Einheiten abzugrenzen. Eine eigenen Bedeutung hat die Umrandung jedoch nicht. Die Grenzen (Wände, Fenster) müssen sich jenseits der farblichen Markierung aus dem Plan ergeben. Kurzum: Sie können die Farbe aus optischen Gründen verwenden, sollten dann aber darauf achten, dass auch wirklich die ganze Fläche erfasst ist (also keine nicht umrandeten Flächen im Sondereigentum, etwa zwischen Zimmern, vor Fenstern, etc.).

 

Für die farbliche Unterscheidung genügt es bereits, wenn jeweils aneinander angrenzende Einheiten eine unterschiedliche Farbe haben. Zwanzig verschiedene Farbtöne bei zwanzig Einheiten können häufig schon wegen der Druck- und Kopierqualität nicht voneinander unterschieden werden und sind auch nicht erforderlich. Ein guter Mittelweg ist, alle Einheiten auf einer Etage in unterschiedlichen Farben zu kennzeichnen.

 

Sondernutzungsrechte

 

Diese Rechte sind keine Frage der Aufteilungsplände der Abgeschlossenheit. Pläne für Sondernutzungsrechte können daher unabhängig von der AB erstellt und der TE/GO beigefügt werden. Dennoch sollte möglichst vermieden werden, dass sich etwa die Pläne der AB für das Kellergeschoss von den später gewünschten Plänen für die Sondernutzungsflächen unterscheiden.

 

Wir empfehlen daher, die Bezeichnung von noch nicht fertig geplanten Sondernutzungsflächen in den Aufteilungsplänen für die AB vorerst nicht vorzunehmen, sondern diese schlicht unbezeichnet als Gemeinschaftseigentum zu belassen.

 

Balkone

 

Die rechtlichen Auffassungen, wie mit Balkonen umzugehen ist, gehen von "zwingendes Sondereigentum" (OLG München) bis zu "kein Sondereigentum möglich". (So manche Bauämter). Wir empfehlen, den Innenraum des Balkons in den Plänen wie das sonstige Sondereigentum zu kennzeichnen.

 

Hinter einem als abgeschlossen bescheinigten Raum kann man bei der rechtlichen Aufteilung immer zurück bleiben (also kein Sondereigentum bilden!). Umgekehrt gilt diese Regel jedoch nicht: Was nicht als abgeschlossen bescheinigt wurde, kann kein SE werden. In unseren Teilungserklärungen haben wir als Standardklausel eine Regelung, wonach an Räumen, an denen wider Erwarten kein SE begründet werden kann, jedenfalls ein Sondernutzungsrecht begründet wird.

 

Terrassen

 

Sondereigentum ist an Bodenterrassen nur möglich, wenn diese baulich hergestellt sind. Um hier Unsicherheiten zu vermeiden, empfehlen wir, stattdessen Sondernutzungsrechte zu begründen. Eine Auswirkung auf die Frage, welche Wohn- und Nutzfläche eine Wohnung hat, sollte die Einordnung SE/SNR nicht haben.

 

Für Dachterrassen gilt hingegen das Gleiche wie für Balkone.

 

Kellerräume

 

Hier sollte VOR Erstellung der Pläne die Frage beantwortet werden, ob die Kellerräume von Anfang fest zum Sondereigentum der jeweiligen Wohnung zählen oder flexibel später als Sondernutzungsrecht zugewiesen werden sollen.

Bei der Aufteilung von Bestandsgebäuden besteht oft Unklarheit über die tatsächliche Nutzung der Abstellräume durch Mieter, weshalb sich hier Sondernutzungsrechte als flexibler erwiesen habe. 

 

Im Neubau hat die unmittelbare Zugehörigkeit des Abstellraums zum Wohnungseigentum den Vorteil, dass im Vertrieb praktisch keine Diskussionen möglich sind und die Zuordnung sehr transparent erfolgt.

Wenn auch nur die entfernte Chance besteht, dass im Rahmen des Vertriebs über die Zuordnung einzelner Abstellräume individuell und von der Ursprungsplanung abweichend entschieden wird, sollte der Weg des aufschiebend bedingten Sondernutzungsrechts beschritten werden. Die Zuweisung erfolgt dann jeweils in den Abverkaufsverträgen oder einheitlich mit einer gesonderten Zuweisungserklärung.

 

Zwar ist es möglich, auch nachträglich in der Gemeinschaftsordnung zu regeln, dass die Abstellräume trotz bescheinigter Abgeschlossenheit nicht zum Sondereigentum gehören sollen, doch sorgt es oftmals für Verwirrung, wenn die Wohnungseigentümer nicht "ihren" Kellerraum erhalten. Die Kelleräume in den Abgeschlossenheitsplänen daher auch nicht mit Wohnungsnummern versehen, wenn sie nicht zu Sondereigentum gemacht werden sollen. 

Praxistipp: Bei der baulichen Herstellung der Kellertüren die Nummer der Kellerräume auf der Tür anbringen.

 

Wir empfehlen, die Kellerräume für den Fall der Zuweisung als Sondernutzungsrecht mit einer dezidiert anderen Beschriftung zu versehen als die Wohnungen, z.B. K1, K2, ... oder A, B, C, D, ... oder SNR1, SNR2, SNR3.

Dachgeschossausbau

 

Ist absehbar, dass das Dachgeschoss ausgebaut werden soll, liegt aber eine Baugenehmigung noch nicht vor und soll dennoch eine Aufteilung erfolgen, sollte das Dachgeschoss zuerst als Teileigentum (Dachgeschossrohling) aufgeteilt und mit den entsprechenden Miteigentumsanteilen versehen werden. Anschließend ist - soweit dies die TE/GO zulässt - eine "Umwandlung" in Wohnungseigentum möglich, ohne dass die ganze TE mit Zustimmung der anderen Miteigentümer und - oft noch lästiger - aller in Abt. III eingetragenen Berechtigten geändert werden muss.

 

Zwingendes Gemeinschaftseigentum:

Die einfache Regel lautet: Räume, die der Gemeinschaft zu dienen bestimmt sind, müssen Gemeinschaftseigentum bleiben. Und: Sie müssen über Gemeinschaftseigentum zu erreichen sein. Der Klassiker: Der Heizungsraum. Aber auch: Fahrradräume. Müllräume.

 

Beurkundung der Teilungserklärung bereits vor Erlangung der Abgeschlossenheitsbescheinigung?

 

Dies ist möglich, der Vollzug erfolgt jedoch erst, wenn die AB vorliegt. Wenn irgend möglich sollte die Beurkundung der TE jedoch erst erfolgen, wenn die Aufteilungspläne einreichungsfähig vorliegen, so dass die Pläne der AB NICHT von den vorläufigen Plänen der TE abweichen. Dann ist keine weitere Urkunde zum Vollzug der TE nötig, sie wird lediglich mit der erteilten AB dem Grundbuchamt eingereicht.

 

Ändert sich die Aufteilung vor oder auch nach Vollzug der ursprünglichen TE, so ist in jedem Fall eine Änderungsurkunde erforderlich. Dieser fügen wir immer eine vollständige "Neufassung" der TE bei, damit für Verkäufer, Erwerber, Verwalter und Notare ein einfaches Nachschlagen ermöglicht und das hantieren mit mehreren Urkunden verhindert wird.

 

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(c) Dr. Jeep, Dr. Kochheim, Dr. Hupka (2019)

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