Sie sind Immobilienmaklerin oder -makler

Der Erstkontakt für die Beurkundung eines Immobilienkaufvertrages kommt häufig über Sie als Immobilienmakler zustande. Ihnen wird meist vom Käufer oder Verkäufer ein Notar aufgegeben oder Sie schlagen einen Notar für die Beurkundung vor. ​

Wir haben hier einige der häufigsten Themen zusammengetragen, die die Zusammenarbeit zwischen Immobilienmakler und Notar betreffen und diese für beide Seiten erleichtern sollen. Sollte etwas nicht klar sein oder Sie wichtige Informationen vermissen, nehmen Sie gerne mit uns Kontakt auf.

2-Wochen-Frist

Die Einhaltung der gesetzlichen 2-Wochen-Frist ist bei Verbraucherverträgen unerlässlich, um eine sichere Vertragsabwicklung zu gewährleisten. Sind an einem Vertrag ein Verbraucher und ein Unternehmer beteiligt, dann muss a) der Vertragsentwurf vom Notar an den Verbraucher versandt werden und es müssen b) bis zur Beurkundung zwei Wochen vergehen.

 

Sinn und Zweck der Frist: Der Verbraucher soll sich ausführlich über den Kaufvertrag und seinen Inhalt informieren können. Er soll sich auch zwei Wochen überlegen dürfen, ob er den Vertrag überhaupt abschließen möchte. Da es bei notariellen Verträgen keine zweiwöchige Widerrufsfrist nach Vertragsschluss gibt, hat der Gesetzgeber diese Frist vor die Beurkundung gelegt. Dies gilt übrigens unabhängig davon, ob der Verbraucher nur Käufer oder Verkäufer ist.

 

Ausnahmen sind zudem nur unter äußert engen Bedingungen zulässig, die man knapp zusammenfassen kann: Der Verbraucher ist aufgrund bestimmter Umstände auch auch bei einer kürzeren Frist umfassend geschützt und informiert und der Wunsch nach einer Verkürzung der Frist kommt vom Verbraucher selbst. 

Wie aber berechnet man die Frist? Eine handliche Kurzformel lautet: "Morgen in 2 Wochen." Erhält der Verbraucher den Entwurf am Montag, dann kann am Dienstag der übernächsten Woche beurkundet werden. Wir versenden - soweit möglich - elektronisch, so dass die Frist sofort ausgelöst werden kann. Bitte besprechen Sie das mit Ihren Kunden und übermitteln uns einen ausdrücklichen Auftrag, den Entwurf elektronisch zu übermitteln. 

Entwurfsauftrag und Gebühren

Die Tätigkeit des Notars löst gesetzliche Gebühren aus. Dazu gehört auch die Fertigung eines Kaufvertragsentwurfs. Die Gebühr fällt insbesondere auch dann an, wenn der Vertrag doch nicht beurkundet werden sollte, weil Käufer oder Verkäufer abspringen.

War der Entwurf beurkundungsreif, hat der Notar ohne jedes Ermessen dafür eine sogenannte 2,0-Gebühr anzusetzen, also die gleiche Gebühr, die auch für den beurkundeten Vertrag zu zahlen gewesen wäre (natürlich ohne die dann meist zusätzlich anfallenden Betreuungs- und Vollzugsgebühren). Wird der Beurkundungsauftrag hingegen in einem frühen Stadium zurückgezogen, so kann eine Gebühr zwischen 0,5 bis 2,0 erhoben werden, je nachdem, wie hoch der bisherige Bearbeitungsaufwand gewesen ist. 

Gebührenschuldner ist jeder Auftraggeber. Als Makler wollen und sollen Sie diese Gebühr nicht zahlen. Daher ist es umso wichtiger, dass Sie uns beim Entwurfsauftrag mitteilen, in wessen Namen Sie den Entwurf in Auftrag geben. Verkäufer? Käufer? Oder beide? 

Umgekehrt bedeutet dies für Ihre eigene Auftragsannahme, dass Sie etwa einen potentiellen Käufer darüber informieren, dass der Auftrag zur Erstellung eines Vertragsentwurfs mit Kosten verbunden ist, sollte es dann nicht zum Vertragsschluss kommen. Sobald auch die andere Partei eigene Formulierungswünsche in den Entwurf einbringt oder einen Termin vereinbart, wird sie ebenfalls zum Kostenschuldner. Wir stellen die Rechnung in diesen Fällen jedoch grundsätzlich der Partei aus, auf deren Wunsch es letztlich nicht zum Vertragsschluss kommt.

Ausweise und Geldwäsche

 

Wir unterliegen als Notar ebenso wie Sie als Makler den erheblichen Anforderungen des Geldwäschegesetzes.Dazu gehört insbesondere die Identifikation unserer Mandanten und Ihrer Kunden durch die Vorlage von gültigen Ausweispapieren. 

Wir unterliegen als Notar jedoch außerdem der Verschwiegenheitspflicht. Bitte haben Sie daher Verständnis, dass wir von uns kopierte Ausweisdokumente nicht einfach so an Sie weiterleiten können. Erhalten wir von Ihren Kunden die Anweisung dazu, machen wir dies jedoch gerne. 

Maklerklausel

Bevor Sie im Namen eines Kunden von Ihnen auf uns zutreten, werden Sie bereits einen Maklervertrag mit diesem abgeschlossen haben, aus dem sich auch die für Sie im Falle des Vertragsschlusses entstehende Courtage ergibt. Dass Sie den Vertrag vermittelt haben, geben wir regelmäßig gleich im Eingang des Kaufvertrags wider. 

 

Dennoch wird es von vielen Maklern geschätzt, wenn sich auch die Höhe der Courtage und ihr Schuldner "sicherheitshalber" nochmals im Kaufvertrag wieder finden. Diesem Wunsch kommen wir gerne nach, wenn er namens des Auftraggebers im Entwurfsauftrag genannt ist. 

Wir wählen hierzu im Normalfall die so genannte „deklaratorische Maklerklausel”, dh. es wird in der Urkunde zwischen den Parteien lediglich bestätigt, was bereits zuvor aufgrund des Maklerauftrages klar sein muss. Der Notarvertrag ist nicht der Ort, der die Courtage erstmals begründen sollte, zumal dies die Kosten erhöht. 

 

Doch keine Regel ohne Ausnahmen: Dazu gehören insbesondere Vorkaufsrechtsfälle. Dort verwenden wir sicherheitshalber (zusätzlich zum ja bereits bestehenden Courtageanspruch gegenüber dem Erstkäufer) noch eine konstitutive Klausel in Form eines Vertrages zugunsten Dritter: Verkäufer und Käufer sind sich darin einig, dass - meist der Käufer - eine Courtage in bestimmter Höhe an den Makler zu zahlen hat und diesem aufgrund dieses Vertrages ein unmittelbarer Anspruch gegen den Erwerber zustehen soll. Damit soll möglichst sichergestellt werden, dass auch bei Ausübung des Vorkaufsrechts der neue Käufer, der bisher ja noch gar keinen Vertrag mit Ihnen als Makler geschlossen hat, zur Zahlung der Courtage verpflichtet ist. 

Dass diese Gestaltung zu einer Erhöhung der Notarkosten führen kann (aber nicht muss), machen wir in der Klausel deutlich.

Forthaftung für Mietkautionen

§ 566a BGB regelt, dass dem Erwerber einer vermieteten Immobilie die Kaution auszuhändigen ist. Um den Mieter davor zu schützen, dass sein neuer Vermieter seiner Verpflichtung zur treuhänderischen Verwaltung und späteren Rückzahlung des Geldes nicht nachkommt, bleibt jedoch allein für diesen Fall der Verkäufer und bisherige Vermieter mit in der Haftung. Viele Kunden von Ihnen werden mit dem Wunsch an Sie herantreten, dass diese Haftung ausgeschlossen werden soll. Allein, das geht nicht. 

Insbesondere hilft eine Regelung nicht, wonach der Mieter der Weitergabe der Kaution zuzustimmen hat. Ob er das tut oder in China ein Sack mit Reis ... Sie wissen schon. Ebensowenig hilft es, sondern schadet sogar noch mehr, wenn man regeln würde, dass dem Mieter die Kaution bei fehlender Zustimmung zurückzugewähren sei, worauf der neue Vermieter sie dann ja erneut fordern könne. Das Gegenteil ist der Fall: Eine einmal gezahlte und zurückgezahlte Kaution ist die beidseitige Erfüllung der Verpflichtungen aus dem Mietvertrag. Der Mieter muss die Kaution nicht erneut an den neuen Vermieter zahlen. Es wäre ja auch zu einfach, wenn sich die gesetzliche Schutzregelung so leicht aushebeln ließe. 

Was also tun? Wir raten unseren Mandanten, dass sie gegenüber den Mietern ganz offen kommunizieren: Die Wohnung wurde verkauft, der konkret benannte und beschriebene Käufer wird neuer Vermieter, er erhält die Kaution und ist zur Rückzahlung verpflichtet. Und dann sollten die Mieter schlicht gebeten werden, den bisherigen Vermieter ausdrücklich aus der Haftung für die Rückzahlung der Kaution zu entlassen. 

Schnelligkeit vs. Genauigkeit bei Entwürfen

Wir wissen, dass die Wunsch nach einem Entwurf immer sehr eilig ist. Ihr Kunde hat sich entweder zum Kauf entschieden oder aber doch sein Interesse so deutlich geäußert, dass nun eine Vertragsentwurf übermittelt werden soll. Ist Käufer oder Verkäufer ein Unternehmer, soll außerdem die 2-Wochen-Frist ausgelöst werden, die bis zur Beurkundung vergehen muss (s.o.). 

Als Notare müssen wir dennoch sicherstellen, dass auch der erste Entwurf korrekt ist. Das Grundbuch muss eingesehen werden. Besonderheiten des Einzelfalles sind einzuarbeiten. Der Notar muss den Entwurf freigeben (außer es handelt sich wirklich um einen absoluten Standard). Dies kann auch ein wenig dauern. Im Normalfall versenden wir Entwürfe dennoch bereits am nächsten Werktag. Wenn es besonders eilig ist und dies bei der Anforderung des Entwurf mit einer kurzen Begründung mitgeteilt wird, versuchen wir, Entwürfe tauglich zu versenden. Gleiches gilt etwa bei Neubauprojekten, bei denen es bereits einen abgestimmten Mustervertrag gibt.

Die Beurkundung und die Erläuterung des Vertrages 

 

Wir sind sehr bemüht, unsere Verträge so kurz und gleichzeitig so verständlich wie möglich zu halten. Was bereits das Gesetz umfassend regelt, muss nicht vollständig im Vertrag wiederholt werden. Verträge, die so lang sind, dass der „normale” Bürger nach einer halben Stunde nichts mehr versteht, erfüllen nicht ihren Zweck. 

Gute Makler besprechen die Entwürfe vorab mit Ihren Kunden. Wenn Ihnen dabei konkrete Fragen zu unserem Entwurf kommen, zögern Sie nicht, bei uns vorab nachzufragen. Wir möchten in jedem Fall vermeiden, dass in der Beurkundung der Eindruck entstehen könnte, dass der Makler etwas anders erklärt hat als es schließlich der Notar tut. 

NOTARE am RATHAUSMARKT

Dr. Jeep, Dr. Kochheim, Dr. Hupka

Mönckebergstraße 22, 20095 Hamburg

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Juristische Präzision und Verständlichkeit für Nichtjuristen schließen sich häufig aus. Ziel unserer Informationen im Internet ist die bestmögliche Lesbarkeit für unsere Mandanten. Diese Angaben ersetzen keine individuelle rechtliche Beratung durch den Notar oder einen Rechtsanwalt. Eine Haftung für den Inhalt wird nicht übernommen.

(c) Dr. Jeep, Dr. Kochheim, Dr. Hupka (2019)

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